對(duì)于不少人而言，買房是人生中的一件大事！

但簽訂購(gòu)房合同時(shí)，您是否關(guān)注過交房期限及逾期交房的違約責(zé)任呢？

情形一：合同有約定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

案例速遞：2011年10月3日，楊某從房地產(chǎn)公司購(gòu)買了房屋一套，房屋總價(jià)款310179元；《購(gòu)房合同》約定交房期限為：2012年10月31日！逾期交房違約責(zé)任為：除遭遇不可抗力情況外，如未按本合同約定的期限將該商品房交付給楊某使用，逾期在90日【含】之內(nèi)，自2012年10月31日的第二天起至實(shí)際交付之日止，房地產(chǎn)公司按日向楊某支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向楊某支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，楊某有權(quán)解除合同！但由于施工單位施工不合格，客廳混凝土板存在嚴(yán)重的構(gòu)件安全隱患，需加固設(shè)計(jì)進(jìn)行施工！致使無(wú)法按期交房！楊某起訴房地產(chǎn)公司要求承擔(dān)違約責(zé)任，賠付違約金！

法院判決：房地產(chǎn)公司于本判決生效后二十日內(nèi)支付楊某逾期交房違約金66189.46元！

法院觀點(diǎn)：關(guān)于是否需要調(diào)低關(guān)于本案逾期交房違約金應(yīng)否按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低的問題！根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，該司法解釋的立法本意是在沒有違約金約定的情況下給了一個(gè)計(jì)算損失的標(biāo)準(zhǔn)，而在有違約金約定的情形時(shí)就不能簡(jiǎn)單適用房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定逾期交房的損失！開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者喪失的是占有、使用、收益該房屋的多種權(quán)益，不僅僅只是房屋租金損失，所以在合同有違約金約定的情況下，不應(yīng)該簡(jiǎn)單地直接用約定的違約金跟同期同地段同類房屋租金相比較來(lái)認(rèn)定違約金是否過分高于造成的損失！結(jié)合楊某已按照合同約定全面履行了自己的義務(wù)及在本案中并無(wú)任何過錯(cuò)等具體情形，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，本案以已付房?jī)r(jià)款為本金按日萬(wàn)分之五計(jì)算逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)并不明顯過高！因此，對(duì)房地產(chǎn)公司主張按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低違約金的請(qǐng)求，本院不予支持！

筆者：可以看到法院在合同約定有效的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的情形下，不再適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，而是從違約金約定是否符合法律規(guī)定，根據(jù)違約損害賠償責(zé)任的填補(bǔ)損失為基本原則進(jìn)行判斷！

情形二：合同未約定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

案例速遞：2014年2月5日，熊某從房地產(chǎn)公司購(gòu)買了房屋一套，總房款為442503.4元；《購(gòu)房合同》約定交房期限為：2016年12月30日，雙方并未約定逾期交房的違約責(zé)任！合同簽訂后，被告在建設(shè)過程中因經(jīng)營(yíng)管理等問題，導(dǎo)致已建好的雙方合同項(xiàng)下的房屋不能如期交房，熊某因此需租房居??！熊某起訴房地產(chǎn)公司要求承擔(dān)違約責(zé)任，賠付違約金！

法院判決：限房地產(chǎn)公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付逾期交房違約金16850元給熊某！

法院觀點(diǎn)：因本案原、被告并未約定逾期交房的違約責(zé)任，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定！”的規(guī)定，本案遲延交房的違約金應(yīng)按原告租房居住的實(shí)際需要的實(shí)際損失來(lái)確定，根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课葑饨鸬氖袌?chǎng)價(jià)格，本院酌定原告實(shí)際損失為每月1500元，則原告提出的逾期交房違約金應(yīng)計(jì)算為1500元/月×11.3個(gè)月=16850元！原告超過這一數(shù)額的請(qǐng)求部分本院不予支持！

筆者：可以看到法院在合同未約定逾期交房的違約責(zé)任的情形下，房地產(chǎn)公司并非不承擔(dān)違約責(zé)任，不賠付違約金，而是依照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金！

法條速遞

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額！

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算！

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定！

《民法典》

第五百八十五條 【違約金的約定】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法！

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少！

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)！