近日，自貢市召開《自貢市物業(yè)管理條例》新聞發(fā)布會，《自貢市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)已于8月25日自貢市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過，經(jīng)四川省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議批準，將于2018年1月1日起施行。

《條例》全文共計九章七十三條，對物業(yè)管理區(qū)域的劃分及調(diào)整、配套設(shè)施權(quán)屬、業(yè)主委員會對物業(yè)實施管理的職能職責(zé)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、車位車庫設(shè)置與處理、公共收益的管理與使用等方面做出了明確規(guī)定。

物業(yè)管理行業(yè)問題突出引發(fā)糾紛

物業(yè)管理水平是衡量一個城市品質(zhì)的重要標志，也是各級人民政府治理能力的體現(xiàn)。但是近年來，物業(yè)管理行業(yè)暴露出來的問題越來越多。如開發(fā)建設(shè)項目遺留問題多、配套設(shè)施設(shè)備不完善，權(quán)屬關(guān)系不明、開發(fā)商承諾事項不兌現(xiàn)，引發(fā)矛盾糾紛不斷;前期物業(yè)服務(wù)等級虛高、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)收費標準不相稱;小區(qū)業(yè)委會成立難、業(yè)主大會召開難;相關(guān)職能部門權(quán)責(zé)不清、履職不到位;部門業(yè)主以不滿意物業(yè)服務(wù)等多種理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費現(xiàn)象突出;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主違規(guī)裝修等現(xiàn)象突出等。

因此，經(jīng)多方征集意見，自貢市人大常委會研究，并報市委常委會同意，決定制定自貢市物業(yè)管理的地方性法規(guī)。自貢市人大法制委主任委員劉劍說，《條例》的制定，是為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營造良好的人居環(huán)境。

明確配套建筑與設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)

物業(yè)管理是以清晰的產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)的不清給物業(yè)管理帶來極大的困難，成為物業(yè)管理中難以解決的老大難問題。

劉劍說，要徹底地減少或者防止物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，化解物業(yè)管理中的矛盾，必須從源頭上解決配套建筑與設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)問題，因此，《條例》規(guī)定新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的會所、幼兒園、車位車庫、架空層、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、郵件(快件)接收等配套設(shè)施，應(yīng)當在房屋銷售合同中載明投資主體、權(quán)利歸屬。未載明的推定為業(yè)主共有。

同時，《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入扣除成本和約定合理報酬后屬于公共收益，歸全體業(yè)主所有。

以幢、單元為單位推選業(yè)主代表

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，一些超大型小區(qū)呈現(xiàn)，業(yè)主達數(shù)千甚至上萬人，因此，召開業(yè)主大會成為一大難題。

于是，《條例》規(guī)定，業(yè)主人數(shù)超過三百人的住宅小區(qū)，可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主代表的產(chǎn)生程序、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。此外，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。成立業(yè)主小組的，應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的產(chǎn)生程序、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項。另外，《條例》還創(chuàng)新設(shè)置業(yè)主委員會候補委員、監(jiān)事委員會、物業(yè)管理委員會制度。

“這就有效解決小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多、召集業(yè)主大會召開、形式?jīng)Q定決議難等問題?！弊载暿谐青l(xiāng)建設(shè)住房保障局副局長羅煜說，“同時也能解決在不同的公共區(qū)域、不同的共用部位發(fā)生需要業(yè)主委員會甚至業(yè)主大會議決定事項但又不涉及其他無關(guān)業(yè)主利益的事?！?/p>

車位車庫應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主需要

一直以來，車庫車位的使用管理，是物業(yè)管理的難點和重點，與此相關(guān)的物業(yè)糾紛和矛盾也比較多。

此次，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位車庫應(yīng)當優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前制定車位車庫銷售租賃方案，并在房屋銷售現(xiàn)場公示。車位車庫數(shù)量等于或者低于本物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主限購一個車位車庫。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主未租、售的車位車庫，建設(shè)單位可以向物業(yè)管理區(qū)域外的其他人出租，但單次租賃期限不得超過六個月。

此外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位車庫應(yīng)當充分利用，未充分利用的，不得占用業(yè)主共用的道路或者其他場地設(shè)置車位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以利用共用部位或者場地停放車輛并收取合理費用。停車方案由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同擬定，規(guī)劃、公安交警、消防部門應(yīng)當對消防通道劃定、警示標志設(shè)置等予以指導(dǎo)。