實用的廣告策劃合集7篇

廣告策劃 篇1

廣告是企業(yè)營銷活動中的一個重要組成部分，在實現(xiàn)企業(yè)總體戰(zhàn)略及營銷戰(zhàn)略過程中發(fā)揮著不可忽視的作用。企業(yè)想取得良好的廣告效果，必須對將要進(jìn)行的廣告活動在周密的調(diào)查分析和研究的基礎(chǔ)上作出整體布局與具體安排，即廣告策劃。隨著競爭日趨激烈，市場需求水平和結(jié)構(gòu)不斷更新，企業(yè)需要明確有關(guān)產(chǎn)品、服務(wù)的廣告策劃與市場營銷活動的關(guān)系并采取措施進(jìn)行有效整合以取得最大的傳播影響力。

一、廣告策劃遵循的基本原則

廣告策劃是一個有著特殊規(guī)律的系統(tǒng)工程，也是一種創(chuàng)造性的思維活動過程。盡管不同類型的廣告活動在策劃上會有一些區(qū)別，但都必須遵循一些基本原則，包括目的性原則、整體性原則、科學(xué)性原則以及操作性原則等。

（一）目的性原則。廣告策劃必須明確廣告活動的主要目標(biāo)。廣告策劃起始于廣告目標(biāo)的確定，落實于廣告目標(biāo)的實現(xiàn)。廣告目標(biāo)的選擇是科學(xué)策劃的起點，一經(jīng)選定，便貫穿于整個廣告活動的始終，指導(dǎo)整個廣告運作過程。

（二）整體性原則。整體性原則也稱統(tǒng)一性原則，廣告策劃既要保持廣告策略與營銷策略的整體一致，也要保持廣告活動自身的整體一致性。整體性原則具體體現(xiàn)在四個方面：一是產(chǎn)品和廣告，必須相互統(tǒng)一，相互協(xié)調(diào)；二是廣告的內(nèi)容與形式要和諧統(tǒng)一，內(nèi)容決定形式，形式服從內(nèi)容；三是廣告的傳播媒介相互配合，協(xié)調(diào)一致；四是廣告運作狀況受外部環(huán)境變化的影響，需要不斷調(diào)整，保持統(tǒng)一性。

（三）科學(xué)性原則。廣告策劃是一個創(chuàng)造性的思維過程，具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)性。主要體現(xiàn)在兩個方面：一、廣告策劃需要遵循一定的程序；二、廣告策劃是一個由眾多科學(xué)知識交叉融合的過程，在將廣告學(xué)原理、心理學(xué)、傳播學(xué)、營銷學(xué)等多門學(xué)科充分運用的基礎(chǔ)上，通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)技術(shù)手段為廣告主提供有關(guān)廣告決策的依據(jù)，從而評判出最優(yōu)的行動方案，實現(xiàn)取得最好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的目的。

（四）操作性原則。廣告策劃的最終目的是能夠在實際的運用過程中進(jìn)行操作。因此，廣告策劃時必須遵循具體明確、可操作可衡量并且可靈活運用的原則。策劃應(yīng)該具有具體的步驟以及明確的環(huán)節(jié)，即策劃出來的任何一個步驟、環(huán)節(jié)以及方法都是能夠?qū)嶋H操作的。

二、廣告策劃與市場營銷的關(guān)系

廣告策劃是市場營銷活動中的一個重要組成部分，它在市場營銷活動中居于服從、服務(wù)的地位，是對營銷戰(zhàn)略的具體貫徹。開展促銷活動離不開廣告。廣告的目的是通過各種傳播媒體，對商品、勞務(wù)或觀念等信息進(jìn)行非人員介紹與推廣，從而激發(fā)消費者購買欲望，吸引消費者購買相應(yīng)的產(chǎn)品。營銷戰(zhàn)略決定了廣告的目標(biāo)受眾、廣告的訴求定位、廣告的發(fā)布范圍以及廣告的傳播媒介，這些因素很大程度上還決定廣告策劃將采用什幺樣的技巧。比如香奈兒、迪奧、LV等奢侈品牌下的高檔產(chǎn)品象征金錢、身份與地位，定價較高，從而決定了其廣告的目標(biāo)受眾——高收入的時尚女性群體。

盡管廣告策劃在客觀上是服從、服務(wù)于市場營銷計劃的，但它不是一種被動的活動。廣告策劃不僅需要有具體明確的廣告目標(biāo)和廣告主題，還需要追求廣告創(chuàng)意的關(guān)聯(lián)性、創(chuàng)新性和震撼力，即廣告作品既要考慮說什幺，又要考慮怎幺說。廣告為商品銷售搖旗吶喊，推波助瀾，一旦失去廣告，商品銷售必然會黯然失色。正因如此，社會對廣告的作用作了充分的肯定，如“廣告是拓展市場的武器”，“廣告是企業(yè)競爭的幫手”，“廣告是打開產(chǎn)品銷路的先鋒”，等等。廣告策劃對市場營銷的能動作用體現(xiàn)在以下幾個方面：1、明確產(chǎn)品定位，執(zhí)行廣告主的定位策略；2、明確目標(biāo)市場、推動目標(biāo)市場策略的實施；3、進(jìn)行創(chuàng)造性的媒介選擇和組合；4、明確廣告訴求和表現(xiàn)策略。

總之，市場營銷計劃對廣告策劃起著決定作用，規(guī)定了廣告策劃的方向、方法、內(nèi)涵、外延[4]，廣告策劃服從和服務(wù)于市場營銷計劃，廣告目標(biāo)與企業(yè)營銷目標(biāo)始終保持一致。同時廣告策劃又反作用于市場營銷活動，對市場營銷計劃的實現(xiàn)起著輔助的作用及促進(jìn)的作用，保證企業(yè)營銷目標(biāo)的實現(xiàn)。

三、廣告策劃與市場營銷活動的有效整合的措施

（一）廣告部（廣告代理公司）與市場部之間有效溝通機(jī)制的建立

企業(yè)廣告部門或接受委托的廣告公司應(yīng)當(dāng)與企業(yè)接觸和溝通，尤其是企業(yè)的市場部門，了解企業(yè)的意圖和愿望，與之建立行之有效的溝通機(jī)制，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行廣告策劃。在進(jìn)行廣告策劃時，需要考慮市場環(huán)境和消費者心理等因素，并通過溝通機(jī)制及時傳達(dá)和反饋市場信息，及時調(diào)整和修改廣告策略和廣告運動策略。廣告部（廣告代理公司）與市場部之間建立有效溝通機(jī)制的途徑有以下幾點：一是提高雙方的溝通頻率。深入溝通，活躍溝通氛圍，提高雙方員工的積極性；二是強(qiáng)調(diào)溝通雙方地位的平等。使雙方感受到彼此在合作過程中的的重要性，排除個人偏見及經(jīng)驗主義；三是優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。通常組織結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，信息在傳遞過程中越容易扭曲、失真，降低工作效率，因此雙方需要不斷提高自身組織結(jié)構(gòu)的合理性；四是建立完善的反饋機(jī)制，注意觀察有效溝通后的反應(yīng)和行動，并收集可用的反饋信息，為有效溝通做出評判和改進(jìn)方法。

（二）廣告目標(biāo)與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)以及營銷目標(biāo)的統(tǒng)一

廣告策劃需要明確廣告目標(biāo)與營銷目標(biāo)的關(guān)系。廣告目標(biāo)由企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)和營銷目標(biāo)決定，需將營銷目標(biāo)轉(zhuǎn)化為科學(xué)的廣告目標(biāo)。營銷目標(biāo)是企業(yè)市場經(jīng)營活動所要達(dá)到的具體要求，一般包括市場開拓目標(biāo)、銷售增加率目標(biāo)、利潤目標(biāo)和市場占有率目標(biāo)等，而廣告目標(biāo)就是促成企業(yè)上述營銷目標(biāo)的實現(xiàn)。廣告目標(biāo)必須是具體明確、切實可行、可操作可衡量的，在制定恰當(dāng)?shù)膹V告目標(biāo)時，企業(yè)需要考慮幾方面的因素：企業(yè)所面臨的市場機(jī)會、產(chǎn)品生命周期、目標(biāo)客戶進(jìn)入市場的程度以及競爭的需要等。比如百事可樂公司去年的廣告宣傳片邀請六小齡童參演，一出“美猴王煉成記”與猴年的主題完美地結(jié)合在一起，抓住了絕好的市場機(jī)會，通過病毒式傳播等手段，取得了很好的傳播效果。

廣告策劃 篇2

目錄 第一章 環(huán)境與市場分析（家鑫擬定）

1.1 中國近幾年經(jīng)濟(jì)分析

1.2 市場分析

（1）市場現(xiàn)狀分析（對過往造型產(chǎn)品整體行業(yè)和對專注于

男士的造型產(chǎn)品的行業(yè)總結(jié)） 前言 ---------------------------------- 3

（2）消費者分析（也就是消費者分析：確定市場范圍；確

定細(xì)分指標(biāo)；細(xì)分市場；評估細(xì)分市場）

1.3 產(chǎn)品分析（產(chǎn)品定位及其SWOT分析）

1.4 競爭對手分析（例舉不同品牌產(chǎn)品，并進(jìn)行4P分析）

1.5 產(chǎn)品決策(三分法產(chǎn)品整體概念與發(fā)展階段的兩點闡述)

第二章營銷方案（楓哥擬定）

第三章廣告方案（以下由老謝、大彬哥、李廣擬定）

3.1 廣告的總體思路（重點突出的理念，如何契合觀眾心理，能力壓歐萊雅等競爭對手的創(chuàng)新點，廣告形式）

3.2 創(chuàng)意內(nèi)容（一個創(chuàng)意有一個核心主題，也就是圍繞一句核心臺詞衍生一個小劇本，什么路演、微電影、30秒廣告，視創(chuàng)作內(nèi)容往下細(xì)分）

第四章預(yù)算

第五章危機(jī)處理

第六章市場調(diào)查表及其分析

P＆G

前言 從1954年，第一間沙宣發(fā)廊在倫敦誕生。一把靈感無限的剪刀，不僅能創(chuàng)造出無數(shù)經(jīng)典而璀璨的發(fā)型，更能在時尚舞臺上掀起一陣又一陣的狂熱風(fēng)潮。 50年來，沙宣一直引領(lǐng)著時尚美發(fā)的潮流，并成為前衛(wèi)和風(fēng)尚的魅惑化身。 同時為消費者提供出色的全系列頭發(fā)護(hù)理產(chǎn)品和造型產(chǎn)品。從厚密劉海的Bob剪到長短交錯的Havington，再到迷人垂墜直發(fā)風(fēng)暴，沙宣每一季的亮相總是將無窮無盡的創(chuàng)意帶給每一位熱愛并追逐時尚的人們。1997年，沙宣品牌正式登陸中國，將無窮無盡的創(chuàng)意從倫敦，從巴黎，從紐約帶到中國。沙宣一直與時尚品牌緊密合作，打造時尚經(jīng)典發(fā)型，并且提供洗、護(hù)及造型的全線優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品幫助消費者打造緊跟時尚的個性自我沙宣品牌一如既往的致力于產(chǎn)品創(chuàng)新，提供更多優(yōu)質(zhì)的美發(fā)產(chǎn)品。沙宣無限創(chuàng)意，我做美發(fā)先鋒，沙宣的靈感來自四面八方。從懷舊的搖滾到摩登的T臺時裝秀，從經(jīng)典的建筑到耐人探索的星際，無不張揚著沙宣的創(chuàng)新精神。沙宣品牌一如既往的致力于產(chǎn)品創(chuàng)新，提供更多優(yōu)質(zhì)的美發(fā)產(chǎn)品。

隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，國民收入的不斷增加,早在20xx年，

我國居民人均消費已經(jīng)達(dá)到了3000多美元。按照國際管理，人均消費

在1000-3000美元，居民的消費結(jié)構(gòu)將由傳統(tǒng)意義上的吃、穿、住、行向享受型方向改變。

隨著人們需求的增多，化妝品市場在國內(nèi)發(fā)展迅猛，20xx年，中國成為僅次于美國之下的化妝品第二消費大國。據(jù)《20xx中國知女美妝消費大調(diào)查白皮書》，我國化妝品總體消費水平已超越日本，成為世界上僅次于美國的化妝品第二消費大國，并且20xx年化妝品消費額已達(dá)3000億元。同時，該報告還指出， 從20xx年206.9億，到20xx年的20xx億元，十年間我國化妝品銷售總額增長了8倍之多。

隨著化妝品行業(yè)的水漲船高，男士化妝品的搜索趨勢也呈上漲姿態(tài)，20xx年男性化妝品的日均搜索指數(shù)基本保持在9萬左右，比20xx年的數(shù)據(jù)7萬有可觀增長。據(jù)相關(guān)調(diào)查，網(wǎng)民對男士化妝品最關(guān)注的內(nèi)容是品牌和產(chǎn)品，而和整個化妝品行業(yè)相比，網(wǎng)民對男士化妝品的發(fā)型造型有較高關(guān)注，在護(hù)膚方面關(guān)注度并不高。同時最關(guān)注化妝品網(wǎng)民年輕化特點突出，20-29歲網(wǎng)民占比達(dá)到50.7%。 在這樣的情況下，沙宣男士勁強(qiáng)挺立系列將會在中國擁有廣闊而樂觀的市場。

第一章 環(huán)境與市場分析

1.1 中國近幾年經(jīng)濟(jì)分析 據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布20xx年國民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 568845 億元，按可比價格計算，比上年增長 7.7% ；全年社會消費品零售總額 234380 億元，比上年名義增長 13.1% （扣除價格因素實際增長 11.5% ）；全年城鎮(zhèn)居民人均總收入 29547 元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 26955 元，比上年名義增長

9.7% ，扣除價格因素實際增長 7.0% ，農(nóng)村居民人均純收入中位數(shù) 7907 元，比上年名義增長 12.7% 。國民經(jīng)濟(jì)運行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，隨著人均收入的增加，人們在滿足物質(zhì)增長的同時開始注重形象，因此化妝品的市場具有廣泛的前景和發(fā)展空間。

1.2 市場分析

（1）市場現(xiàn)狀分析

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，20xx年男士化妝品行業(yè)搜索指數(shù)走勢平穩(wěn)，但與化妝品行業(yè)搜索指數(shù)相比，男士化妝品檢索量整體偏低，僅在整體行業(yè)搜索指數(shù)中占比2.5%，年度日均檢索量為9萬，因此對于男士化妝品這塊處子地的市場割據(jù)戰(zhàn)，逐漸愈演愈烈。而對于其中的造型產(chǎn)品而言，施華蔻、歐萊雅、香奈兒、屈臣氏等都推出過一款或多款相應(yīng)的產(chǎn)品。然而，就大多數(shù)產(chǎn)品而言，男女均適用，沒有塑造相對明晰的男性概念。

（2）消費者分析 一款精致的發(fā)型能傳達(dá)出美的形象感知，帶來他人對自己生活狀態(tài)的積極的認(rèn)知和體會，體現(xiàn)了高品質(zhì)的生活方式。網(wǎng)民關(guān)注造型產(chǎn)品的的主要群體的突出特點是年輕化，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，18歲以上到32歲左右的人群關(guān)注度最高。對于這群“張揚個性，飛揚自我”的80、90后，一款適合自己的精致發(fā)型是不可或缺的，而在與客戶交往的商務(wù)活動中以及與異性交往等其他社交場合，這部分年輕人更是注重自我發(fā)型的塑造。

在現(xiàn)代社會真正的男性意味著能充分自信，能百分之百地活出自我風(fēng)采，培養(yǎng)絕對體現(xiàn)完美自我的藝術(shù)，不是炫耀作秀，沒有尷尬禁忌。在當(dāng)今時代，塑造發(fā)型不只是女性的特權(quán)，一款成功建立男性概念的造型產(chǎn)品必將對廣大年輕男士產(chǎn)生莫大的吸引力。同時20歲至30歲左右的年輕女士也將會是消費群體，或是間接造就消費群體。一般而言，女性對美有直接的認(rèn)知和更強(qiáng)烈的追求。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，年輕女性會為伴侶購買或者向異性好友推介造型產(chǎn)品，并且可以預(yù)見，會更傾向于有鮮明男士特色和優(yōu)良品質(zhì)的產(chǎn)品。在年輕男性追求完美發(fā)型的趨勢下，美發(fā)機(jī)構(gòu)也將會拓展更多的男性美發(fā)市場，同時也為男性造型產(chǎn)品帶來了更大的發(fā)展空間。

1.3 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品形象：勁強(qiáng)挺立，利落分明，塑造完美男士

產(chǎn)品特征：純黑色外觀，簡單且富有質(zhì)感，瓶身棱角設(shè)計，方便手握，防止滑落，同時兼顧男性陽剛美感 ，附帶男模廣告，張揚男性魅力；發(fā)束利落分明，剛強(qiáng)挺立，超強(qiáng)力定型，干練發(fā)型全天不塌。

產(chǎn)品競爭力：沙宣位列世界三大美發(fā)品牌，對于看重品牌和產(chǎn)品質(zhì)量的男性群體，其成功為男士勁強(qiáng)挺立造型系列打入市場做了很堅實的基礎(chǔ)。而長久以來，女性客戶占據(jù)了沙宣的主體市場，這也使得喜愛沙宣的女性客戶容易為伴侶購買或向異性朋友推介這款產(chǎn)品。同時，男士勁強(qiáng)挺立系列平易近人的價格也是一大優(yōu)點。

廣告策劃 篇3

地產(chǎn)營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營銷的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實際cao作性更高。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。

一、營銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：

(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述;三是明確提出解決問題的對策。

(二)簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強(qiáng)，具有實際cao作指導(dǎo)意義。

(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。

(四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的"點子"(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。

二、營銷策劃書的基本內(nèi)容

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。 因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

(一)策劃目的

要對本營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。 企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：

初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。

某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計新的營銷方案。

企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

發(fā)展商原營銷實施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。

房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。

發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。

一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場，針對該項目進(jìn)行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠(yuǎn)、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。

(二)、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況

對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認(rèn)識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝"，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析

房地產(chǎn)市場總體概述;

區(qū)域競爭性樓盤分析;

樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況;

市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。

目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。

2、對樓市影響因素進(jìn)行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費結(jié)構(gòu)的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。

(三)市場機(jī)會與問題分析。

所謂的營銷實施方案，就是對市場機(jī)會的把握和策略的運用，因此分析市場機(jī)會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機(jī)會，策劃就成功了一半。

1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落;

項目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣;

樓盤價格定位不當(dāng);

目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢;

促銷方式不佳，客戶不了解樓盤;

廣告投入太少，難以啟動市場;

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒;

售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機(jī)會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點，進(jìn)行市場細(xì)分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機(jī)會。

(四)營銷目標(biāo)

營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為XX天。

(五)營銷戰(zhàn)略

1、營銷宗旨

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。

以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。

2、競爭策略

通過前面房地產(chǎn)市場機(jī)會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。

1)項目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識。

4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。

5)價格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個普通性原則;

銷售當(dāng)時的市場環(huán)境;

周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況;

樓盤自身的客觀條件;

銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排;

發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo);

以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。

3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?/p>

4、廣告宣傳計劃。

(1)、原則

服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。

強(qiáng)調(diào)項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。

不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當(dāng)時機(jī)，及時、靈活的進(jìn)行。

(2)、廣告目標(biāo)

建立并樹立項目品牌形象。

明確提出將項目包裝成何種效果。

有力促進(jìn)樓盤銷售。

(3)、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。

(4)、廣告風(fēng)格

自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中;

重點突出項目的各項優(yōu)勢;

注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊;

強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。

(5)、賣點整合

項目適合炒作的概念。

樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。

(6)實施步驟可按以下方式進(jìn)行：

策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告

各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。 節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。

把握時機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動，接觸消費者。

積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。

5、具體行動方案

根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。

六、策劃方案各項費用預(yù)算。這一部分記載的是整體營銷方案推進(jìn)過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定

房地產(chǎn)營銷價格策略(2)

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動，必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實行等價交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。

1、房地產(chǎn)定價方法

一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的'價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：

(1)市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價。

(2)成本法。以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格。

(3)收益法。將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格。

(4)剩余法。將估價房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象房地產(chǎn)的價格

當(dāng)然，無論哪種定價方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時，入市會比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動市場;而采用高價策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。

2、定價比例

一般來說，先設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9層以下)為最好。然后確定一個樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價比例為0、8%，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0、5%。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價區(qū)，頂層與低層的價格一般相差約30%。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3-5%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

商鋪的定價，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當(dāng)于住宅的50%。

3、價格調(diào)整策略。

房地產(chǎn)價格調(diào)整策略可以分為直接的價格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。

直接的價格調(diào)整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價格調(diào)整主要有兩種形式：(1)基價調(diào)整?；鶅r調(diào)整就是對一棟樓的計算價格進(jìn)行上調(diào)或下降。因為基價是制定所有單元的計算基礎(chǔ)，所以，基價的調(diào)整便意味著所有單

元的價格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對市場總體趨勢的統(tǒng)一應(yīng)對;(2)差價系數(shù)的調(diào)整。每套單元因為產(chǎn)品的差異而制定不同的差價系數(shù)，每套單元的價格是由房屋基價加權(quán)所制定的差價系數(shù)而計算來的。但每套單元因為產(chǎn)品的差異性而為市場接納程度的不同并不一直是和我們原先的估計是一致的。差價系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實際銷售的具體情況，對原先所設(shè)定差價體系進(jìn)行修正，將好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)高一點，不好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場對不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱。差價系數(shù)調(diào)整是開發(fā)商經(jīng)常應(yīng)用的主要調(diào)價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價系數(shù)可以在一個月內(nèi)調(diào)整近十幾次，以適應(yīng)銷售情況的不斷變化。

優(yōu)惠折扣是指在限定的時間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內(nèi)的現(xiàn)實折扣;買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷售。再者，不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。

(三)房地產(chǎn)營銷渠道策略(Place)

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷、委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷、房地產(chǎn)超市等。

企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用(相當(dāng)于售價的1.5%~3、0%)，但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。 委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀(jì)人。

網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷。20xx年9月，上海"青之杰"花園推出了全國第一本電子樓書，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法?，F(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。

房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江、上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念、方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。

(四)房地產(chǎn)營銷促銷策略(Promotion)

房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能，激發(fā)其消費欲望，促進(jìn)其購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。

1、廣告

廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。

房地產(chǎn)廣告的訴求重點有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。

房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告。利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營銷的主要手段之一。報刊、雜志、有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體;(2)視聽廣告。利用電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告;(4)現(xiàn)場廣告。在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項目情況;(5)信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。 根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。

2、營業(yè)推廣

營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標(biāo)市場上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施。多用于一定時期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。

開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時，也可以增加消費者對開發(fā)商的認(rèn)同感。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項目研討會、新聞發(fā)布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會也是開發(fā)商展示自身實力的舞臺，據(jù)統(tǒng)計，每次房交會上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個不凡的成交量。

3、人員促銷

房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場消費者介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優(yōu)點在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高;與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開發(fā)建設(shè)和營銷動向。

當(dāng)然，人員促銷方式對促銷人員的素質(zhì)要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識和合理的知識結(jié)構(gòu);及時掌握正確的房地產(chǎn)市場信息;具有良好的經(jīng)營理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。

4、公共關(guān)系

房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動包括：爭取對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳報道，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：

制造噱頭和危機(jī)公關(guān)

人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。這其中也包括危機(jī)公關(guān)。針對當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費者與媒體的關(guān)注下，以坦誠的態(tài)度重樹項目良好形象，化不利為有利。

建立與各方面的良好關(guān)系

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。商品和品牌的價值是最難以替代的，這與消費者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略，充分研究消費者需求，努力加強(qiáng)與消費者的溝通，注意關(guān)系營造。同時，開發(fā)商還要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)營銷策略大致可以分為以上幾個方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營銷對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。

房地產(chǎn)營銷四大價格調(diào)整策略

中國房地產(chǎn)報(李峰)房地產(chǎn)項目定價與其調(diào)價策略從性質(zhì)上講，并不屬于同一概念。準(zhǔn)確、合理的價格調(diào)整策略，是優(yōu)秀銷售工作的基礎(chǔ)和前提，調(diào)價策略來源于房地產(chǎn)項目市場定位，而最終服務(wù)于銷售策略。

房地產(chǎn)項目的價格調(diào)整策略，是指在房地產(chǎn)項目整體定價確定的前提下，在銷售過程中，采取何種策略，根據(jù)房地產(chǎn)項目及市場的發(fā)展情況，引導(dǎo)價格發(fā)展走勢的價格方案。在不同的房地產(chǎn)項目中，由于房地產(chǎn)項目自身的各項素質(zhì)差異很大，加之市場狀況不同，每個房地產(chǎn)項目會根據(jù)自己的特點采取不同的價格調(diào)整策略，以引導(dǎo)房地產(chǎn)項目價格的正確發(fā)展。概括來說，房地產(chǎn)項目的調(diào)價策略分為以下四種：一、高開低走在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)高，而市場狀況不好，競爭又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目往往采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì)，高報價樹立房地產(chǎn)項目形象和知名度，而實際以較低成交價格爭客戶和市場份額的"高開低走"的策略。當(dāng)然，如果市場狀況好，競爭不激烈，而且項目自身規(guī)模又不大的情況下，項目完全可以采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì)，大規(guī)模營造房地產(chǎn)項目形象和知名度，高價報盤，高價成交，在短期內(nèi)迅速獲得市場認(rèn)同的，與前一種狀況完全相反的"高開高走"策略。

二、低開高走在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢不明顯，而市場狀況不好或市場發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場認(rèn)同，房地產(chǎn)項目應(yīng)采取低價入市，根據(jù)銷售工作的開展，視具體情況適時調(diào)價的"低開高走"策略，根據(jù)銷售進(jìn)展的好壞，決定價格的提升。當(dāng)然，如果項目的確綜合素質(zhì)較低，市場認(rèn)同感差，且市場狀況不好競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目一般只能采取低報價，低價成交，以價格取勝的"低開低走"策略。

三、平穩(wěn)推進(jìn)在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，各樓座素質(zhì)差距較小，而市場狀況很好的情況下，有些項目也采取"平穩(wěn)推進(jìn)"的策略，報價符合房地產(chǎn)項目實際成交價，價格提升較為平穩(wěn)，給客戶以放心的心理滿足，最終追求較好的市場業(yè)績。

四、波浪螺旋"平穩(wěn)推進(jìn)"的調(diào)價策略是一種較為理想的調(diào)價策略，在現(xiàn)實中很難維系。實踐證明，很多項目其中的各樓座素質(zhì)因為位置、景觀、交通等因素的影響而差SS較大，而且市場狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，而市場發(fā)展趨勢不很明朗的情況下，多數(shù)項目采取的是"波浪螺旋"的調(diào)

價策略。這種調(diào)價方式是一種結(jié)合房地產(chǎn)市場周期波動而調(diào)整價格發(fā)生同步的周期性波動策略。調(diào)價周期以房地產(chǎn)市場周期、項目的銷售速度和最終利潤的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn);同時，可根據(jù)工程進(jìn)度及銷售情況，對提價幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整;此外，應(yīng)考慮不同樓座在銷售速度上的差異，分別調(diào)整提價幅度，避免"一刀切"的做法。并最終給整個項目營銷工作帶來了快速銷售速度和良好的業(yè)績。

誠然，房地產(chǎn)項目的調(diào)價策略方式并不是完全孤立的，會出現(xiàn)幾種策略共用的情況。也不會在銷售工作開展之初一經(jīng)確定便一成不變，應(yīng)根據(jù)市場變化情況隨時予以調(diào)整，以爭取獲得最佳的銷售成果。

廣告策劃 篇4

1、隨著社會的快速發(fā)展，電腦早以走進(jìn)了人們的生活與工作當(dāng)中。當(dāng)然，網(wǎng)絡(luò)一詞對于我們也并不陌生。但網(wǎng)絡(luò)廣告還是個新型詞組，不過它已經(jīng)實實在在生根于繽紛的網(wǎng)絡(luò)世界中，讓網(wǎng)絡(luò)人目不暇接，不得不看。網(wǎng)絡(luò)廣告具有隨意性、活動性、跳躍性，并且普及全球的諸多優(yōu)點。在設(shè)計網(wǎng)絡(luò)廣告時當(dāng)然也要遵循網(wǎng)絡(luò)廣告的特點而加以突出和再現(xiàn)。

網(wǎng)絡(luò)廣告的設(shè)計與制作可分為廣告板(Banner)、主頁(Homepage)以及連接(Link)三個部分。

(1)廣告板設(shè)計：靜止Banner使用GIF或JPEG，動態(tài)Banner使用GIF格式。如不按規(guī)定格式，結(jié)果會出現(xiàn)變形或者殘缺。要是數(shù)據(jù)格式不符合要求，則只能顯示空白方框，不法顯示廣告。

(2)主頁設(shè)計：不同的用戶會選擇不同的形式，是以文字信息為主要表現(xiàn)形式，配合少量的圖片，另一種則以圖為主。在設(shè)計主頁時要考慮其網(wǎng)站的合理性結(jié)構(gòu)，使信息顯示的更為豐富多彩。

(3)在Banner和Home page之間還有連接技術(shù)的問題，此項工作必須借助所需的ISP的服務(wù)。

2、多媒體廣告大致包括：電視廣告、報紙廣告、電臺廣告、戶外廣告、MD直銷單及說明書、媒體軟性廣告。一則完整并且成熟的多媒體廣告設(shè)計要具備：

(1) 沖擊力：有引起注意力的能力。

(2) 創(chuàng) 新：優(yōu)秀的創(chuàng)意是一個廣告的靈魂所在。

(3) 趣 味：讓觀眾愿意繼續(xù)看下去。

(4) 信 息：信息傳達(dá)的是否準(zhǔn)確是多媒體廣告最關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。

(5)感染力：感染力是一則多媒體廣告綜合水平的體現(xiàn)，是喚起行動的能力。

廣告策劃 篇5

生活最缺少什么？有人會說是錢；有人會說是精彩；也有人會說是時間，但其實，在我們這些年輕人的眼中，生活最缺少的就是激情。在這個應(yīng)該激情四射的時代，我們就應(yīng)該秀出自己的活力，讓自己秀出自己的激情。哇哈哈其中的一款產(chǎn)品“激活”活性維生素飲料具有兩大特色，一是富含了活性維生素B3、B6、B12等，二十添加了巴西的“瓜拉那”。瓜拉納（Guaraná）學(xué)名叫做PaullinaCupana，屬無患子科，是巴西最知名的，且很早就有史冊記載的雨林藥用植物之一。Maues-Sateres土著稱其為“神秘的眼睛”。

"瓜拉那"是天然植物的果子，需種植4-5年才開花結(jié)果，7-9年盛產(chǎn)。一年采收一次，其營養(yǎng)價值非常高，富含氨基酸、生物堿，多種礦物質(zhì)，丹寧酸，多種維生素和碳水化合物等等，非常利于人體的吸收，有改變?nèi)梭w組織結(jié)構(gòu)而延年益壽的功效。不論男女老幼都適合食用，尤其對從事大量用腦力勞動，體力勞動，機(jī)能衰退，有慢性疾病和追求美容養(yǎng)顏，保持青春美麗的人群。

中國科學(xué)家研究后也認(rèn)為它有醒腦提神、補充體力的能力。但是，由于維生素飲料品種的繁多，使得“激活”的銷售量得不到擴(kuò)寬，一定程度上影響了激活的發(fā)展。所以，我們認(rèn)為必須針對對手找出差異點，

明晰自身的市場定位，根據(jù)定位做出可行有效的營銷策略與行動策劃，增強(qiáng)自身的競爭力。本策劃案詳細(xì)分析了激活的內(nèi)外部市場環(huán)境，通過SWOT分析提出了方案建議。針對消費群體的購買點與主要競爭對手品類的多樣化提出的建議。致使激活收到消費者的青睞。

激情生命“活力”四射——哇哈哈激活飲料營銷策劃方案

一、激活飲料市場分析

（一）企業(yè)目標(biāo)和任務(wù)

1.策劃方案的目標(biāo)：

提高對哇哈哈激活飲料的宣傳，提高銷售量。

2.任務(wù)

分析市場環(huán)境，對本產(chǎn)品進(jìn)行定位并分析最佳目標(biāo)市場，制定一系列營銷戰(zhàn)術(shù)和計劃，從理論與行動上提高哇哈哈激活的銷售量。

（二）市場現(xiàn)狀與策略

1.市場現(xiàn)狀

目前，市場上主要銷售的軟飲料主要有：碳酸飲料、乳品飲料、果汁飲料、茶飲料和功能飲料五大類。最近幾年，一直穩(wěn)占飲料業(yè)榜的碳酸飲料開始逐漸呈現(xiàn)下滑趨勢，而一直處于飲料邊緣的功能型飲料也有了顯著的提高，而功能型飲料中也有了明顯的較量與競爭，如其中的“紅牛”，“佳得樂”，“脈動”等幾個產(chǎn)品相應(yīng)有了一定市場，而娃哈哈的激活飲料也一直緊追其后。

2.策略

目前，功能型飲料有很多品種，種類繁多，如紅牛，脈動等基本已經(jīng)站穩(wěn)了功能型飲料的市場，而我們所要做的就是加強(qiáng)對“激活”的宣傳力度，提高銷售量，擴(kuò)寬其市場。

（三）主要競爭對手

我們的產(chǎn)品“激活”，顧名思義，讓人擁有青春活力，激情四射的生活，而本產(chǎn)品的主要競爭對手便是類似的“脈動”。由中國樂百氏推出的脈動，作為維生素飲料的先鋒，如今的脈動已經(jīng)有五種口味，分別是（青檸、水蜜桃、橘子、荔枝、菠蘿），而近期即將推出青蘋果，香蕉，西瓜等三種口味。脈動由其廣告“行動你的脈動”可見，其針對的市場不可能是老年群體，也不可能是中年群體。其目標(biāo)市場定位在15-30歲左右的學(xué)生、年輕人、時尚運動愛好者、白領(lǐng)?！懊}動動茶”以冰紅茶、綠茶與經(jīng)典“脈動”互補，如果說，經(jīng)典脈動是給愛好時尚而運動的男性群體設(shè)計，那“動茶”無疑更突出了休閑、安逸的女性氣息。脈動的價格在康師傅、統(tǒng)一之上。之所以價格定位高于同類產(chǎn)品，是為了追求更多的企業(yè)利潤；更重要的是從哇哈哈、康師傅的戰(zhàn)場中脫穎而出。

脈動相對于激活的優(yōu)勢：

1.脈動飲料本身含有維生素B3（有效幫助身體釋放能量）

2.維生素B5（脂肪和糖類轉(zhuǎn)變成能量的必須元素）

3.“脈動”在前期市場推廣時，曾投入大量資金，在cctv等媒體打出“運動、時尚、脈動、激情、籃球、輪滑”為關(guān)鍵字的廣告。用年輕的學(xué)生在街頭籃球、在街頭show輪滑技術(shù)為內(nèi)容，并配以動感十足的音樂，很容易捕捉到消費群體。

4.“脈動”已經(jīng)打入市場多時，消費群體已經(jīng)穩(wěn)定下來，日后必會擴(kuò)大銷售量。脈動相對于激活的劣勢：

1.激活含有肌醇（促進(jìn)脂肪代謝、降低脂質(zhì)在肝臟的堆積，對人體好）

2.激活就好比是功能型飲料的一股新鮮血液一般，新穎誘人，有很大發(fā)展空間。

3.脈動已經(jīng)定位好消費群體，而激活的消費群體是所有人適宜，銷售量激活有看點。

廣告策劃 篇6

職責(zé)

1.對事業(yè)部所負(fù)責(zé)的所有項目的推廣定位和主題創(chuàng)意，并對推廣思路進(jìn)行全程把控。

2.整合項目的價值體系，挖掘項目核心賣點。

3.對所有創(chuàng)意表現(xiàn)環(huán)節(jié)提供思路方向的引導(dǎo)。

4.能夠獨立完成各種推廣方案、計劃、文案的撰寫及提案。

5.統(tǒng)籌整個創(chuàng)作團(tuán)隊，明確創(chuàng)作方向，把控創(chuàng)作團(tuán)隊的作業(yè)質(zhì)量。

6.指導(dǎo)組內(nèi)人員整體文案策劃水平的提高，并培訓(xùn)組內(nèi)人員。

任職資格：

1.大專以上學(xué)歷，廣告、市場營銷相關(guān)專業(yè)方向;

2.5年以上工作經(jīng)驗，擔(dān)任同等職務(wù)2年以上;

3.有跨界的認(rèn)識及看法;

4.有專業(yè)的策劃溝通能力;

5.良好的提案能力，協(xié)調(diào)欲望，學(xué)習(xí)能力，協(xié)調(diào)的能力;

6.對傳統(tǒng)廣告有深切的認(rèn)識或者是傳統(tǒng)廣告出身。

廣告策劃 篇7

房地產(chǎn)開發(fā)商要加強(qiáng)廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告策劃。但實際上，不少開發(fā)商在營銷策劃時，只考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。

一、房地產(chǎn)廣告策劃

房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)市場和個案進(jìn)行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進(jìn)程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告策劃不僅能夠進(jìn)一步明確開發(fā)商的目標(biāo)市場和產(chǎn)品定位，而且能夠細(xì)化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。

二、房地產(chǎn)廣告類型和策劃原則

根據(jù)廣告的目的，房地產(chǎn)廣告大致可分為四種類型：

1、促銷廣告。大多數(shù)的房地產(chǎn)廣告屬于此類型，廣告的主要目的是傳達(dá)所銷售樓盤的有關(guān)信息，吸引客戶前來購買。

2、形象廣告。以樹立開發(fā)商、樓盤的品牌形象并期望給人留下整體、長久印象為廣告目的所在。

3、觀念廣告。以倡導(dǎo)全新生活方式和居住時尚為廣告目的。例如"廣州后花園"概念盤就是傳播一種在繁忙緊張工作之余，去郊外居所里享受輕松生活的新觀念。

4、公關(guān)廣告。通過以軟性廣告的形式出現(xiàn)，如在大眾媒介上發(fā)布的入伙、聯(lián)誼通知，各類祝賀辭、答謝辭等。

開發(fā)商可根據(jù)營銷戰(zhàn)略的需要，將幾種廣告類型結(jié)合起來考慮，組合運用。在進(jìn)行廣告策劃時，應(yīng)遵循以下原則：

1、時代性。策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。

2、創(chuàng)新性。策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨特風(fēng)格，體現(xiàn)"把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色"的策劃技巧。

3、實用性。策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產(chǎn)市場和開發(fā)商的實際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點。

4、階段性。策劃圍繞房地產(chǎn)營銷的全過程有計劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。

5、全局性。廣告、銷售促進(jìn)、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。

三、房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容

房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容豐富，步驟眾多。策劃者各有各的做法，繁簡不一，沒有統(tǒng)一模式。大體上可分成五個部分，即：廣告目標(biāo)、市場分析、廣告策略、廣告計劃和廣告效果測定。

1、廣告目標(biāo)。主要確立廣告的類型;廣告欲達(dá)到的目標(biāo)和有關(guān)建議。

2、市場分析。主要包括營銷環(huán)境分析、客戶分析、個案分析和競爭對手分析等。若開發(fā)商在營銷策劃時已將宏觀和微觀營銷環(huán)境分析得透徹、準(zhǔn)確，則可將重點放在其它幾項分析上?？蛻舴治鲋饕治隹蛻舻膩碓春唾徺I動機(jī)，如信賴開發(fā)商、保值增值、樓盤設(shè)計合理、地段較好、價位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購房投資信心不足等。個案分析主要分析開發(fā)商的實力、業(yè)績，樓盤規(guī)劃、設(shè)計特色，主要設(shè)備和裝修情況，配套設(shè)施情況以及樓盤面積、結(jié)構(gòu)、朝向、間隔、價位等方面的情況。進(jìn)行競爭對手分析時，除了要分析競爭對手實力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動，以吸取有益的東西，揚長避短。

3、廣告策略。廣告策略的制定可從以下5個方面著手：

①目標(biāo)市場的策略。開發(fā)商通常并不針對整個目標(biāo)市場做廣告，而是針對其中的某個細(xì)分市場。哪個細(xì)分市場需要廣告配合，廣告就應(yīng)該以那個細(xì)分市場為目標(biāo)并采取相應(yīng)的廣告策略。以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當(dāng)小區(qū)剛起步時，以開發(fā)深受市場歡迎的多層住宅為主，這時可采用開拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強(qiáng)化小區(qū)的知名度和客戶的認(rèn)知度，使樓盤迅速進(jìn)入市場。當(dāng)小區(qū)逐步成型時，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場占有率為目的。當(dāng)小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤時，可采取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認(rèn)購期為主要目的。

②市場定位策略。定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優(yōu)勢位置，從而使開發(fā)商在競爭中占據(jù)有利地位。定位時可根據(jù)目標(biāo)客戶群的要求，采取價格定位策略、素質(zhì)定位策略、地段定位策略、時尚定位策略等。市場定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時重點不明，受眾難以留下特定的鮮明印象。

③廣告訴求策略。根據(jù)訴求對象、訴求區(qū)域的特點，房地產(chǎn)廣告可采用理性訴求策略，即通過真實、準(zhǔn)確、公正地傳達(dá)開發(fā)商或樓盤的有關(guān)信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定;也可采用感性訴求策略，即向受眾傳達(dá)某種情感或感受，從而喚起受眾的認(rèn)同感和購買欲;當(dāng)然還可用情理結(jié)合的訴求策略，即用理性訴求傳達(dá)信息，以感性訴求激發(fā)受眾的情感，從而達(dá)到最佳的廣告效果。

④廣告表現(xiàn)策略。廣告表現(xiàn)策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創(chuàng)意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現(xiàn)主題傳達(dá)給受眾。廣告訴求的重點通常是樓盤的優(yōu)點和特色，而廣告表現(xiàn)的主題則具有更深一層的內(nèi)涵，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優(yōu)越感。廣告表現(xiàn)策略要求用創(chuàng)意對廣告信息進(jìn)行包裝并確定廣告設(shè)計、制作的風(fēng)格和形式。廣告創(chuàng)意講求新穎獨特，但不能離奇古怪。失敗的創(chuàng)意有時讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負(fù)面影響。

⑤廣告媒介策略。據(jù)統(tǒng)計，80%的廣告費用用于廣告媒介，媒介選擇不當(dāng)，就有可能造成投入高、見效低的結(jié)果。通常房地產(chǎn)廣告可以選用四大媒體：報紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統(tǒng)稱為"線上媒介"。"線下媒介"也是開發(fā)商常用的，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優(yōu)惠券、單張(海報)等。廣告媒介策略要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴(kuò)大廣告受眾的數(shù)量;其次要合理安排廣告的發(fā)布時間、持續(xù)時間、頻率、各媒體發(fā)布順序等，特別重要的廣告要提前預(yù)定好發(fā)布時間和版位。

4、廣告計劃。又稱廣告實施計劃，內(nèi)容包括廣告目標(biāo)、廣告時間、廣告訴求、廣告表現(xiàn)、媒體發(fā)布計劃、與廣告有關(guān)的其它公關(guān)計劃、廣告費用預(yù)算等。在形成書面的廣告計劃書時要注意提案的技巧、文字的風(fēng)格和格式的賞心悅目。

5、廣告效果的測定。廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測定的，對于房地產(chǎn)廣告卻不太合適，事后測定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進(jìn)行預(yù)測。先邀請目標(biāo)客戶群中的一些代表對廣告的內(nèi)容和媒介的選擇發(fā)表見解，通過分析反饋意見再結(jié)合部分專業(yè)人士的建議，反復(fù)調(diào)整，就可使廣告計劃日臻完善。

【廣告策劃】