住宅小區(qū)電力施工合同1

規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社會(huì)

肅北縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長王向林

（2019年10月16日）

按照縣委統(tǒng)一部署，對(duì)照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調(diào)查研究工作方案》要求，結(jié)合我縣實(shí)際，為進(jìn)一步了解和掌握全縣物業(yè)管理情況，本人深入全縣各物業(yè)小區(qū)，通過與有關(guān)部門、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流，并現(xiàn)場察看了金地花園、紫亭小區(qū)、牧民小區(qū)、和碩佳園等4個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、全縣物業(yè)管理工作的基本現(xiàn)狀

近年來，縣住建局和房管中心認(rèn)真貫徹執(zhí)行《甘肅省物業(yè)管理?xiàng)l例》，逐步建立起以縣級(jí)為總攬、社區(qū)為重點(diǎn)、小區(qū)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機(jī)制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范。縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有，實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理效應(yīng)初步顯現(xiàn)，取得一定成效，為維護(hù)肅北社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。

（一）住宅小區(qū)基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關(guān)村、鹽管局、東山村棚戶區(qū)）。其中封閉式小區(qū)六個(gè)，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區(qū)7棟380套、巴音小區(qū)6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區(qū)10棟260套；新建雙創(chuàng)大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（2069套）。

（二）物業(yè)管理基本情況。全縣在運(yùn)行共有物業(yè)企業(yè)2家，即肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司和酒泉鑫隆物業(yè)公司。肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司成立于2017年4月，物業(yè)公司現(xiàn)有職工16人，包括經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納、收費(fèi)員及辦公室管理人員，小區(qū)公共秩序維護(hù)員、保潔員及門衛(wèi)。目前該公司與金地花園業(yè)主委員會(huì)簽訂合同、進(jìn)行物業(yè)服務(wù)；對(duì)牧民小區(qū)、紫亭小區(qū)已進(jìn)行服務(wù)，但還未與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同。酒泉鑫隆物業(yè)公司是肅北縣和碩佳園開發(fā)商管理前期物業(yè)服務(wù)公司。散居樓58棟（2069套）無專門物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，由社區(qū)管理、環(huán)衛(wèi)處進(jìn)行垃圾拉運(yùn)。

二、物業(yè)管理工作存在的主要問題及原因分析

在縣委縣政府、相關(guān)部門單位、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全縣物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但由于我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎(chǔ)條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發(fā)展和人民群眾對(duì)美好生活的向往相比，還有一定的差距。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

一是政府對(duì)物業(yè)管理工作重視不夠。由于我縣物業(yè)起步較晚，之前各小區(qū)物業(yè)管理基本處于無序狀態(tài)。多年來，縣、鎮(zhèn)政府均沒有專門研究和出臺(tái)加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作的具體政策及對(duì)物業(yè)答理作缺乏有力有效的組織領(lǐng)導(dǎo)、工作指導(dǎo)和制度保障，主管部門也存在對(duì)物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。加之主管部門力量有限，履行監(jiān)管職責(zé)等方面不夠到位。目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管中心進(jìn)行行業(yè)直管，部門之間沒形成監(jiān)管合力，物業(yè)管理涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、公安、國土、規(guī)劃、執(zhí)法、供熱、供水、供電、供氣等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制。同時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)還沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。在物業(yè)管理中應(yīng)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，但目前鎮(zhèn)及社區(qū)都以人手少、工作忙等為由不愿承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)職能。

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)不高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)交納率較低。全縣范圍內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例超過70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例較低，一般只能達(dá)到30%到50%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有兩個(gè)，一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)性服務(wù)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。二是業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區(qū)等老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實(shí)施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費(fèi)，在進(jìn)行綜合改造實(shí)施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費(fèi)。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、業(yè)主不交費(fèi)的惡性循環(huán)。

三是車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問題。以前建成的老舊小區(qū)及散居樓,很少配建停車設(shè)施，規(guī)劃配建的車位較少，僅有的少量車庫，而近幾年建設(shè)小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車位比，各項(xiàng)管理措施也比較到位，但隨著我縣私家車的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶人家一輛車甚至是第二輛汽車已經(jīng)開始大量進(jìn)入市民家庭的時(shí)代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車需求。

四是物業(yè)管理模式落后，缺乏市場競爭機(jī)制。我縣由于地處偏僻，人口稀少，物業(yè)市場低迷，物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，企業(yè)抱著向政府等、靠、要的態(tài)度，造成了物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。部分開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)變成了經(jīng)營行為，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低造，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。 加之有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)少，服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)費(fèi)收支不公開不透明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認(rèn)為自己是管理者而對(duì)業(yè)主頤指氣使，缺乏主動(dòng)服務(wù)、積極服務(wù)意識(shí)，從而滋生了眾多的矛盾。

五是居民對(duì)物業(yè)管理意識(shí)淡薄。物業(yè)管理是業(yè)委會(huì)與企業(yè)通過合同約定提供服務(wù)的市場行為。多數(shù)居民對(duì)物業(yè)管理不了解、不理解，不知道物業(yè)企業(yè)只是按合同條款為業(yè)主提供約定服務(wù)，不是交了費(fèi)，所有的事務(wù)企業(yè)都要管。部分業(yè)主，視物業(yè)服務(wù)為公益性事業(yè)，對(duì)有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢或不付錢”現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)從調(diào)研情況看鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少，各級(jí)宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)不積極、不主動(dòng)，普法宣傳也沒有涉及物業(yè)管理的內(nèi)容。

六是業(yè)主委員會(huì)組建比例低，居民自治基礎(chǔ)薄弱，沒有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會(huì)1個(gè)，僅占住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的20%。業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行不夠規(guī)范，個(gè)別規(guī)模小區(qū)業(yè)主大會(huì)召集難，沒人參會(huì)、業(yè)務(wù)委員會(huì)選舉難，沒人愿意干，業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮難等問題。不能夠嚴(yán)格按照《甘肅省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定履行職責(zé)，業(yè)委會(huì)組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬于散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由于長期形成依賴政府的思維定式，住戶在物管自治方面參與意識(shí)淡薄、缺乏主動(dòng)性。

七是公共維修設(shè)施基金的收繳問題突出。肅北縣早期建設(shè)的集資房以及各機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位家屬樓因建成時(shí)間較早，大多數(shù)沒有交納住宅維修資金，住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納住宅專項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢樓或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。

八是小區(qū)和散居樓群內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個(gè)老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在2000年到2013年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴(yán)重。近幾年相關(guān)部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動(dòng)，效果較為明顯；但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設(shè)認(rèn)定、拆除等程序復(fù)雜、涉及部門多、處置時(shí)間長，重新恢復(fù)難度極大。

三、意見和建議

物業(yè)管理與千家萬戶的利益息息相關(guān)，是一項(xiàng)涉及到各級(jí)各有關(guān)部門的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會(huì)的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）健全完善物業(yè)管理體制機(jī)制。完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專職人員，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)。根據(jù)“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則進(jìn)一步明確部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的職責(zé)分工將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)對(duì)轄區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管作用。將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。

（二）加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合我縣實(shí)際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。倡導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成員與居民委員會(huì)成員交叉任職，鼓勵(lì)業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會(huì)。積極開展業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。進(jìn)一步理順居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。

（三）增加車位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區(qū)車位配建標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時(shí)車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車位。加強(qiáng)管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。對(duì)小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車。

（四）要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區(qū)，并相應(yīng)組織相關(guān)職能部門，調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差物業(yè)管理難以起步的情況，采取多種途徑、多種形式，完善物業(yè)管理?xiàng)l件改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對(duì)有條件的小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

（五）要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問題。加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開和業(yè)主委員會(huì)的建立并有效開展工作。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。

（六）加大政府對(duì)物業(yè)企業(yè)的政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；給企業(yè)給予適當(dāng)資金、人員、設(shè)施設(shè)備的補(bǔ)助和幫扶；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)老舊分散樓群進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，在政策上給予扶持和優(yōu)惠；建立物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程。

（七）提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，通過邀請(qǐng)物管權(quán)威人士、法律顧問進(jìn)行宣講解說，發(fā)放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業(yè)管理的相關(guān)政策、文件，形成強(qiáng)有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識(shí)，提高業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的自覺性。相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費(fèi)的主動(dòng)性；建立對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)案件快速審判的綠色通道，對(duì)一些惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，依法快速處理。

（八）加大小區(qū)執(zhí)法力度，清理違法建設(shè)、破壞公共綠地等行為。明確各級(jí)執(zhí)法機(jī)構(gòu)工作職責(zé)，著重解決住宅小區(qū)違法建設(shè)、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道等突出問題。城管執(zhí)法部門要加大執(zhí)法力度，及時(shí)開展執(zhí)法活動(dòng)，對(duì)拒不配合行政執(zhí)法的，依法申請(qǐng)人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)配合，對(duì)違法違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告，積極協(xié)助執(zhí)法活動(dòng)開展。

四、調(diào)研工作成果

本次調(diào)研結(jié)合縣委《“不忘初心、牢記使命”主題教育實(shí)施方案》中確定的四個(gè)方面的重點(diǎn)和本單位主題教育《實(shí)施方案》要求，本人與縣住房保障和房地產(chǎn)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)干部組成調(diào)研小組，圍繞我縣近年來物業(yè)管理實(shí)際和存在的問題展開調(diào)研，列出問題清單，分析問題原因，提出解決問題的措施和對(duì)策，認(rèn)真梳理調(diào)研成果，切實(shí)將本次調(diào)研轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的發(fā)展成效，以發(fā)展難題的有效破解、民生實(shí)事的落地見效，作為檢驗(yàn)“不忘初心、牢記使命”主題教育成效的重要標(biāo)尺，推動(dòng)主題教育向?qū)嵦幇l(fā)力，向深處扎根，見到實(shí)效。

住宅小區(qū)電力施工合同2

淺談某住宅小區(qū)的給排水設(shè)計(jì)

摘要：本著“安全適合、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理”的設(shè)計(jì)理念，較詳細(xì)地介紹了某住宅小區(qū)的給水排水系統(tǒng)，室內(nèi)、外消火栓系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)，自動(dòng)氣體滅火系統(tǒng)及各系統(tǒng)的設(shè)計(jì)參數(shù)。同時(shí)，總結(jié)了給排水設(shè)計(jì)中的一些設(shè)計(jì)體會(huì)。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；給排水設(shè)計(jì)；消火栓；氣體滅火。

1工程概況

本工程位于xxx，建設(shè)用地面積約為38852㎡，總建筑面積約為179622㎡。1#、2#樓為一類高層住宅；3#、4#樓為一類高層共建建筑，其中一~三層為集中商業(yè)與社區(qū)服務(wù)中心，三層以上為住宅；5#、6#樓為帶商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的一類高層住宅；地下室共二層，車庫和設(shè)備用房，地下二層戰(zhàn)時(shí)為人防；幼兒園為多層公共建筑（共12個(gè)班）。其中本工程總商業(yè)面積約為10500㎡，建筑最大高度為98.45m。

2生活給水系統(tǒng)

2.1水源：由市政自來水管網(wǎng)引一根DN200的給水管進(jìn)入地塊供水，作為生活及消防的給水水源。市政自來水供水壓力為0.30Mpa，測試點(diǎn)黃海高程為15.0m。

2.2用水計(jì)算

用水

名稱

用水量

標(biāo)準(zhǔn)

用水

數(shù)量

使用

時(shí)間h

小時(shí)變化系數(shù)Kh

最大時(shí)用

水量（m3/h）

最高日用

水量（m3/d）

住宅

200L/m2.d

2468人

24

2.4

49.4

493.6

商業(yè)

6L/m2.d

10500m2

12

1.5

7.9

63

綠化

澆灑

2L/m2.d

11700m2

4

1.0

6

24

停車庫地面

沖洗水

2L/m2.d

59120m2

6

1.0

19.7

118.24

未預(yù)見

水量

按最高日用水量的10%計(jì)

8.3

69.9

合計(jì)

91.3

768.7

2.3給水方式

為充分利用供水壓力，除地下二層至地上三層由市政直供外，其余各層在豎向上分為四個(gè)區(qū)。

加壓分區(qū)原則為：控制保證各供水分區(qū)的套內(nèi)分戶用水點(diǎn)的給水壓力不小于0.10MPa，入戶管的給水壓力不大于0.35MPa。具體分區(qū)如下：

低 區(qū)：地下二層至三層，由市政給水管網(wǎng)直接采用下行上給方式供水；

高一區(qū)：四層至十層，由地下泵房高一區(qū)成套變頻供水設(shè)備供水；

高二區(qū)：十一層至十七層，由地下泵房高二區(qū)成套變頻供水設(shè)備供水；

高三區(qū)：十八層至二十四層，由地下泵房高三區(qū)成套變頻供水設(shè)備供水；

高四區(qū)：二十五層至三十層，由地下泵房高四區(qū)成套變頻供水設(shè)備供水。

采用下行上給的供水方式供水，局部采用減壓閥組控制保證各供水分區(qū)的套內(nèi)分戶用水點(diǎn)的給水壓力不小于0.10MPa，入戶管的給水壓力不大于0.20MPa。

2.4 生活水箱

生活用水貯水箱的有效容積按建筑物需加壓的最高日用水量的20%~25%確定。本工程加壓給水的最高日用水量為：543m3/d，則地下泵房生活水箱容積為：543m3×20%=108.6m3，取為110m3。

2.5給水系統(tǒng)計(jì)算

1）、水泵流量計(jì)算

高一區(qū)：每戶總當(dāng)量為Ng=（6+4）/2=5，七層總當(dāng)量值為Ng=5×（4×6+5×2）×7=1190；

U0=q0mKh/(0.2×Ng×T×3600)=200×3.0×2.4/(0.2×5×24×3600)= 1.67%；

其中，U0：平均出流概率，q0：用水定額，Kh：時(shí)變化系數(shù)，m：用水人數(shù)，T：用水時(shí)間，Ng：總當(dāng)量。查現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》得出：管段衛(wèi)生器具同時(shí)出流概率：U=3.54%，設(shè)計(jì)秒流量：qg=8.49L/s，即30.6m3/h，取為32m3/h。

高二區(qū)、高三區(qū)、高四區(qū)給水計(jì)算同高一區(qū)。

2）、水泵揚(yáng)程計(jì)算

H=H1+H2+H3，

式中：H—變頻給水泵揚(yáng)程（m），

H1—地下水池水泵吸水口至最不利點(diǎn)的幾何高差（m），

H2—服務(wù)水頭（m），

H3—水泵至最不利點(diǎn)的水頭損失（m），

H4—市政可利用水頭（m）。

高四區(qū)計(jì)算值為：

H1=90.8+5.4=96.2m，

H2=10m（入戶水壓），

H3=6m，

故：H=95.7+10+6=112.2m。

故：各給水分區(qū)選用水泵如下（其余各區(qū)計(jì)算同上）：

高四區(qū)變頻穩(wěn)壓生活給水設(shè)備選用：設(shè)備參數(shù)：AAB32/1.13-3（Q=32m3/h，H=113m），水泵型號(hào)：50AAB18-120-11（Q=16m3/h，H=113m，N=11kw）；配隔膜氣壓罐，工作壓力：1.6MPa，調(diào)節(jié)容積：100L；兩用一備；

高三區(qū)變頻穩(wěn)壓生活給水設(shè)備選用：設(shè)備參數(shù)：AAB32/0.95-3（Q=32m3/h，H=95m），水泵型號(hào)：50AAB18-105-7.5（Q=16m3/h，H=95m，N=7.5kw）；配隔膜氣壓罐，工作壓力：1.6MPa，調(diào)節(jié)容積：100L；一用一備；

高二區(qū)變頻穩(wěn)壓生活給水設(shè)備選用：設(shè)備參數(shù)：AAB32/0.74-3（Q=36m3/h，H=74m），水泵型號(hào)：50AAB18-75-5.5（Q=16m3/h，H=74m，N=5.5kw）；配隔膜氣壓罐，工作壓力：1.6MPa，調(diào)節(jié)容積：100L；一用一備；

高一區(qū)變頻穩(wěn)壓生活給水設(shè)備選用：設(shè)備參數(shù)：AAB32/0.53-3（Q=32m3/h，H=53m），水泵型號(hào)：50AAB18-60-5.5（Q=16m3/h，H=53m，N=5.5kw）；配隔膜氣壓罐，工作壓力：1.6MPa，調(diào)節(jié)容積：100L；一用一備；

2.6給水管材及水表設(shè)置

生活水泵進(jìn)出水管至分戶水表前及市政直供的給水管均采用襯塑鋼管，螺紋或溝槽式連接，管材及管件的壓力等級(jí)為：1.60MPa；分戶水表后給水管均采用PP-R塑料給水管，熱熔連接，管材及管件的壓力等級(jí)為：1.0MPa。

按照使用用途、付費(fèi)或管理單元分別設(shè)置水表，并根據(jù)水平衡測試的要求安裝分級(jí)計(jì)量水表，下級(jí)水表的設(shè)置應(yīng)覆蓋上一級(jí)水表的所有出流量。

生活給水系統(tǒng)所涉及的材料必須達(dá)到飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。所有給水管道安裝完畢，均應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行規(guī)范《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》要求做管道試壓試驗(yàn)并消毒。

3排水系統(tǒng)

3.1本工程采用雨、污分流排水體系。生活廢水與生活污水一起經(jīng)化糞池處理后排至市政的污水管道。最高日排水量按最高日用水量的90%計(jì)，為574.8m3/d。

3.2 排水系統(tǒng)

普通單立管排水系統(tǒng)的不同立管管徑對(duì)應(yīng)的最大當(dāng)量數(shù)分別為：

管徑

DN75

DN100

DN150

DN200

當(dāng)量

25

70

1000

2500

特殊單立管或雙立管排水系統(tǒng)的不同立管管徑對(duì)應(yīng)的最大當(dāng)量數(shù)分別為：

管徑

DN100

DN150

當(dāng)量

2228

6500

底層單獨(dú)排水橫干管的不同管徑對(duì)應(yīng)的最大當(dāng)量數(shù)分別為：

管徑

DN75

DN100

DN150

DN200

當(dāng)量

14

100

1200

2000

高層污水排水立管采用普通雙立管排水系統(tǒng)。

3.3排水管材

高層的廢水、通氣均采用UPVC螺旋消音塑料排水管，同型管件承插膠圈連接；高層的排水支管、多層及裙房的污水立管采用普通UPVC塑料排水管，承插粘接；空調(diào)排水管采用普通UPVC塑料排水管，承插粘接。地下室的重力排水立管、埋地排水管采用機(jī)制排水鑄鐵管應(yīng)采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接。污水、廢水、雨水立管底部均設(shè)置鑄鐵彎頭，塑料管與鑄鐵彎頭連接處采用專用配件設(shè)不銹鋼卡箍及轉(zhuǎn)換橡膠圈。

4雨水系統(tǒng)

4.1本工程設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度q=1432.348×(1+0.582Lgp)/[(t+4.560)0.633]。

4.2屋面雨水排水系統(tǒng)

屋面重現(xiàn)期p=10a，降雨歷時(shí)t=5min，徑流系數(shù)Ψ=0.9，匯水面積F=1.01ha，查表: q5=543（L/s·ha）；雨水經(jīng)屋面雨水斗和陽臺(tái)地漏收集后排入雨水立管，然后排至場地的雨水管道。屋面雨水管的排水能力能不滿足50年重現(xiàn)期的雨水排放要求部分采用溢流口方式排放。

屋面雨水斗采用標(biāo)準(zhǔn)87型雨水斗，陽臺(tái)、走廊下方采用普通地漏。雨水立管采用普通UPVC塑料排水管，承插粘接；雨水立管底部均設(shè)置鑄鐵彎頭，塑料管與鑄鐵彎頭連接處采用專用配件設(shè)不銹鋼卡箍及轉(zhuǎn)換橡膠圈。

4.3室外雨水排水

室外重現(xiàn)期p=2a，降雨歷時(shí)t=10min，徑流系數(shù)Ψ=0.65，匯水面積F=3.9ha，查表: q10=309（L/s·ha）；根據(jù)室外地勢高差，采用重力自流排往市政雨水管。

因此，雨水設(shè)計(jì)流量為: Q=ΨqF=0.65×309×3.9=784L/s。分兩個(gè)出口排入市政雨水管網(wǎng)。

室外埋地排水管采用UPVC雙壁波紋管，橡膠圈承插密封連接，管道環(huán)向彎曲剛度不應(yīng)小于8KN/㎡。

5消防系統(tǒng)

本工程按建筑高度大于50m的一類高層公共建筑進(jìn)行消防定性，設(shè)有室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。

5.1各消防系統(tǒng)用水量

序號(hào)

名稱

設(shè)計(jì)用水量（L/s）

火災(zāi)延續(xù)時(shí)間（h）

設(shè)計(jì)用水量

（m3）

1

室外消火栓系統(tǒng)

40

3

432

2

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)

30

3

324

3

自動(dòng)噴淋系統(tǒng)

40

1

144

4

消防用水量總計(jì)：900 m3

消防水池容積：900m3

消防水池貯水量900m3，設(shè)于地下室；

本項(xiàng)目總建筑面積大于10000㎡且小于30000㎡的商店建筑，消防水箱有效容積取36m3，設(shè)于3#樓屋頂。

5.2室外消火栓系統(tǒng)

5.2.1本系統(tǒng)由地下室設(shè)置900m3的消防水池，作為本工程室外消防給水水源；并由泵房內(nèi)一組室外消火栓泵（一用一備）加壓供水至小區(qū)成環(huán)。地下水泵房內(nèi)同時(shí)設(shè)置一組室外消火栓穩(wěn)壓設(shè)備進(jìn)行穩(wěn)壓?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，消防水泵應(yīng)由水泵出水干管上設(shè)置的低壓壓力開關(guān)等信號(hào)直接自動(dòng)啟動(dòng)消防水泵，也可在消控中心和泵房內(nèi)手動(dòng)啟動(dòng)。本工程共設(shè)置了12個(gè)地上式消火栓，布置間距不大于120m，保護(hù)半徑不大于150m。

本系統(tǒng)滅火用水量為40L/ s，消防干管管徑為DN150。

5.2.2水泵揚(yáng)程計(jì)算：

H=H1+H2+H3

式中：H—消防水泵揚(yáng)程（m），

H1—地下水池最低水位至系統(tǒng)最不利點(diǎn)消火栓高差（m），

H2—消防栓栓口所需壓力（m），

H3—水泵至最不利點(diǎn)消火栓管路的水頭損失（m）。

計(jì)算值為：H1=6m，

H2=10m，

H3=1.2×380×66.9×1.2/1000=36.6m。

管路損失參數(shù)：Q1=40L/s，DN150，v=2.29m/s，1000i=66.9，L=380m，

故：H=6+10+36.6=52.6m。

故：室外消火栓泵選用：立式單級(jí)消防泵XBD6.1/40G-FLG（Q=40L/s，H=61m，N=45kw，NPSH=4.5m，η=72%，G=460kg），一用一備。

5.2.3管材

室外消火栓系統(tǒng)采用球墨鑄鐵管，橡膠圈連接；管材及管件的壓力等級(jí)均為1.0MPa。

5.3室內(nèi)消火栓系統(tǒng)

5.3.1本工程室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)由地下泵房的二臺(tái)消火栓泵供水（一用一備），供水系統(tǒng)在豎向環(huán)網(wǎng)，消火栓系統(tǒng)采用減壓閥組分為兩區(qū)，-2F~10F為低區(qū)，11F~30F為高區(qū)。屋頂消防水箱貯存36m3的消防用水作為初期火災(zāi)供水，并且高位消防水箱設(shè)置高度滿足最不利點(diǎn)消火栓栓口壓力要求。消火栓栓口處壓力大于0.5MPa的消火栓均選型為減壓穩(wěn)壓消火栓?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，消防水泵應(yīng)由水泵出水干管上設(shè)置的低壓壓力開關(guān)或高位消防水箱出水管上的流量開關(guān)等信號(hào)直接自動(dòng)啟動(dòng)消防水泵；也可在消控中心和泵房內(nèi)手動(dòng)啟動(dòng)。每層均設(shè)置消火栓，保證同層的任一處均有兩股水柱同時(shí)到達(dá)。

本系統(tǒng)滅火用水量為30L/s，每根豎管最小流量按15L/s計(jì)，每支水槍最小流量不小于5 L/s，消防豎管管徑為DN100，消防干管管徑為DN150。

5.3.2水泵揚(yáng)程計(jì)算：

H=H1+H2+H3

式中：H—消防水泵揚(yáng)程（m），

H1—地下水池最低水位至系統(tǒng)最不利點(diǎn)消火栓高差（m），

H2—消防栓栓口所需壓力（m），

H3—水泵至最不利點(diǎn)消火栓管路的水頭損失（m）。

計(jì)算值為：H1=5.0+90.3+1.1=96.4m，

H2=35m，

H3=1.2×(180×40.5+100×60.2)×1.2/1000=19.17m。

管路損失參數(shù)：Q1=30L/s，DN150，v=1.77m/s，1000i=40.5，L=180m，

Q2=15L/s，DN100，v=1.73m/s，1000i=60.2，L=100m。

故：H=96.4+35+19.2=150.6。

故：室內(nèi)消火栓泵選用：立式多級(jí)消防泵XBD16.0/30G-FLG(Q=30L/s，H=160m，N=75kw，NPSH=4.5m，η=72%，G=800kg)，一用一備。

5.3.3 消火栓箱內(nèi)消防按鈕此信號(hào)應(yīng)作為報(bào)警信號(hào)及啟動(dòng)消火栓泵的聯(lián)動(dòng)觸發(fā)信號(hào)，由消防聯(lián)動(dòng)控制器聯(lián)動(dòng)控制消火栓泵的啟動(dòng)。本工程-2F~7F、11F~29F采用穩(wěn)壓減壓消火栓，穩(wěn)壓后栓口壓力不低于0.35MPa。住宅的輕便消防水龍箱內(nèi)配置：接口直徑20mm，輕便消防水龍卷盤10m，噴嘴直徑6mm。

5.4自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)

5.4.1本工程自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)由地下室泵房內(nèi)二臺(tái)噴淋泵供水（一用一備），屋頂消防水箱貯存36m3的消防用水作為初期火災(zāi)供水，并且高位消防水箱設(shè)置高度滿足最不利點(diǎn)噴頭壓力要求。公共走道及需要設(shè)置噴淋的配套用房按有吊頂設(shè)計(jì)采用標(biāo)準(zhǔn)吊頂型噴頭ZSTX15，向下安裝。當(dāng)梁、通風(fēng)管道、排管、橋架等障礙物的寬度大于1.2m時(shí)，其下方增設(shè)噴頭，噴頭間距3m。當(dāng)凈空高度大于800mm的悶頂和技術(shù)夾層內(nèi)有可燃物時(shí)應(yīng)加設(shè)標(biāo)準(zhǔn)直立型噴頭（型號(hào)為ZSTZ15）。

本系統(tǒng)滅火用水量為40L/ s，消防立管、干管管徑為DN150。

5.4.2水泵揚(yáng)程計(jì)算：

H=HP+HPj+Hhp+Hbj

式中：H—噴淋水泵揚(yáng)程（m），

HP—最不利點(diǎn)噴頭所需壓力（m），

Hpj—最不利點(diǎn)噴頭至地下水池最低水位之間的幾何高差（m），

Hhp—最不利點(diǎn)噴頭至水泵吸水管之間管道損失（m），

Hbj—報(bào)警閥和水流指示器的壓力損失（m）。

計(jì)算值為：HP=10 m，

Hpj=6.0+12.3-0.6=17.7m，

Hhp=20.0+1.2×0.0404×170×1.2=29.9m，

Hbj=2.0+4.0=6.0m；

管路損失參數(shù)：Q=40L/s，DN150，v=1.77m/s，1000i=40.4，L=170m；

最不利作用面積處水頭損失估算為20m；

故：H=10+17.7+29.9+6.0=63.6m。

故：噴淋泵選用：立式單級(jí)消防泵XBD7.1/40G-FLG(Q=40L/s，H=7.1m，N=55kw，NPSH=4.5m，η=71%，G=560kg)，一用一備。

5.4.3管材

自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)采用內(nèi)外壁熱浸鋅鍍鋅鋼管，工作壓力等級(jí)均為1.0MPa。管徑小于或等于DN50時(shí)，采用螺紋或卡壓連接，管徑大于DN50時(shí)，采用溝槽連接；當(dāng)安裝空間較小時(shí)應(yīng)采用溝槽連接。

5.5滅火器的設(shè)置

本工程除直接對(duì)室外開啟的箱體外，每個(gè)室內(nèi)消火栓箱內(nèi)均配有二具手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。普通住宅按A類輕危險(xiǎn)等級(jí)設(shè)防，滅火器選用MF/ABC3；商業(yè)按A類中危險(xiǎn)等級(jí)設(shè)防，滅火器選用MF/ABC3；地下車庫按B類中危險(xiǎn)等級(jí)設(shè)防，滅火器選用MF/ABC4；電氣房間按E類中危險(xiǎn)等級(jí)設(shè)防，滅火器選用MF/ABC3；其余部位按A類中危險(xiǎn)等級(jí)設(shè)防，滅火器選用MF/ABC3。消火栓箱內(nèi)滅火器保護(hù)不到處均按規(guī)范要求增設(shè)相應(yīng)數(shù)量的滅火器；且應(yīng)設(shè)置在滅火器箱內(nèi)，滅火器箱的頂部離地面高度不應(yīng)大于1.50m，底部離地面高度不宜小于0.08m。

住宅小區(qū)電力施工合同3

關(guān)于加強(qiáng)我縣住宅小區(qū)商業(yè)管理的提案

提案人：陳鋒（天宮廟鎮(zhèn)政協(xié)聯(lián)絡(luò)室）

案由：近年來，隨著我縣房地產(chǎn)開發(fā)和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施，住宅小區(qū)管理迅速轉(zhuǎn)向物業(yè)化管理。居民的法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)不斷加強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理的要求也不斷提高。由于樓房質(zhì)量問題、物業(yè)公司不規(guī)范運(yùn)作、業(yè)主委員會(huì)成立和備案難等問題經(jīng)常發(fā)生，物業(yè)公司與業(yè)主之間的訴求矛盾日益突出，物業(yè)糾紛數(shù)量急劇增長。

建議：針對(duì)目前物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，建議我縣出臺(tái)相關(guān)規(guī)范性文件，規(guī)定物業(yè)公司、業(yè)主、政府相關(guān)職能部門之間的權(quán)利和義務(wù)，明確解決糾紛的途徑。加大行業(yè)監(jiān)管力度，制定周密合理的小區(qū)評(píng)估制度，細(xì)化物業(yè)服務(wù)管理的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。選聘物業(yè)管理專家和有關(guān)法律人士組建物業(yè)管理仲裁委員會(huì)，及時(shí)處理好物業(yè)管理的糾紛和矛盾。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場的整頓，對(duì)不遵守物業(yè)法律法規(guī)、不按規(guī)定定期公示財(cái)務(wù)賬目的物業(yè)管理公司，予以清理整頓；對(duì)維修、服務(wù)不及時(shí)不到位、收費(fèi)不合理的物業(yè)管理公司，予以嚴(yán)肅查處。

住宅小區(qū)電力施工合同4

孝義市頤泰苑住宅小區(qū)5#樓工地學(xué)習(xí)紀(jì)要

學(xué)習(xí)時(shí)間：2012年8月7日

學(xué)習(xí)地點(diǎn)：頤泰苑5#樓項(xiàng)目部辦公室

主講人：***，

參加人員：

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郭彥喜

內(nèi)容|：關(guān)于外墻建筑涂料飾面十忌

現(xiàn)在正值孝義頤泰苑5＃樓外墻涂料施工開始，今天講一講關(guān)于外墻涂料施工的十大忌，希望大家結(jié)合施工現(xiàn)場，多增長一些實(shí)用知識(shí)。外墻建筑涂料飾面具有造價(jià)較低、施工方便、功效高、色彩豐富和便于維修等特點(diǎn)。多年來在各類建筑中得到廣泛應(yīng)用但也經(jīng)常發(fā)生掉色、粉化和剝落等問題，嚴(yán)重影響建筑物美觀。為防止外墻建筑涂料飾面的質(zhì)量通病，施工者必須做到以下十忌。

1忌材質(zhì)不好涂料質(zhì)量是決定飾面好壞的關(guān)鍵。因此施工前必須認(rèn)真檢查，嚴(yán)禁使用不合格產(chǎn)品。

2忌基層齢期短溶劑型涂料的涂抹透氣性差，又有疏水性，若在潮濕基層上施工，易起皮、脫落。

3忌基層不平整基層表面不平整，有明顯的接槎或麻面和光面的差別，噴刷涂料后，在光影作用下顏色會(huì)深淺不同，形成“花臉”。

4忌基層有污染基層表面如有油污、鐵銹、脫模劑等物質(zhì)，噴刷涂料后會(huì)產(chǎn)生反色、變黃現(xiàn)象。因此應(yīng)清除基層表面的浮砂和贓物，有油污、鐵銹、脫模劑時(shí)再用洗滌劑清洗干凈。

5忌施工溫度低各種涂料在一定溫度下才能形成連續(xù)膜，若低于最低溫度，可能導(dǎo)致涂料龜裂、粉化、影響其壽命。溶劑型涂料在0攝氏度以上均可操作，但炎熱天因溶劑揮發(fā)太快不宜施工，陰雨天怕涂膜未形成前遭雨淋也不可施工。

6忌錯(cuò)用膩?zhàn)踊鶎尤粲锌锥?，凹凸不平的部位，?yīng)采用合適的膩?zhàn)优?。使用溶劑型涂料，可用該涂料的清漆加滑石粉配成適當(dāng)稠度的膩?zhàn)?，并以清漆以為底漆?/p>

7忌任意加水加色涂料在施工時(shí)需要適宜的稠度，有的施工人員未將涂料攪拌均勻，一看稠度大就任意加水，常常發(fā)生噴刷后顏色深淺不一和掉粉、空鼓等現(xiàn)象。有的操作人員為加重涂料顏色，盲目購買市場上的顏料，往涂料中加色，雖然施工時(shí)色彩滿足了要求，但因私自加色后，改變了涂料中的化學(xué)成分而導(dǎo)致飾面色彩不正和保色性差。

8忌不正確噴刷噴涂施工時(shí)，應(yīng)均勻噴涂，不得漏噴，虛噴或出漿掛流。

9忌自制涂料有時(shí)施工者買不到理想顏色的涂料，就自行用市場上的顏料加膠水配制涂料，這種自制的涂料，既無科學(xué)的配方，又無嚴(yán)格的生產(chǎn)工藝，質(zhì)量往往是低劣的，使用后極易產(chǎn)生掉色、失光、粉化、脫落等現(xiàn)象，此類教訓(xùn)是很多的，

10忌內(nèi)外墻涂料不分建筑涂料種類繁多，品種有數(shù)十種以上，使用范圍也有內(nèi)墻和外墻之分。

住宅小區(qū)電力施工合同5

今天，讀趣百科的小編為大家整理了一篇關(guān)于《基層反映：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題及解決方案 》范文，供大家在撰寫基層反映、社情民意或問題轉(zhuǎn)報(bào)時(shí)參考使用！正文如下：

隨著城鎮(zhèn)住宅商品化的不斷深化，與之相適應(yīng)的物業(yè)管理做為專業(yè)化、社會(huì)化的房屋管理形式已在全國各地實(shí)施。住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，為改善人們居住條件和環(huán)境上起到了重要作用，是新型化小區(qū)建設(shè)不可或缺的部分，對(duì)穩(wěn)定人民生活和促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，推進(jìn)城市化進(jìn)程有重大意義。

當(dāng)然，我們?cè)诳隙ㄎ飿I(yè)管理在此期間取得成績的同時(shí)，亦應(yīng)看到其存在的一些問題，這對(duì)于完善物業(yè)管理體制是十分必要的。以下，是對(duì)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中具有普遍性的問題進(jìn)行剖析，并提出建議。

一、物業(yè)管理面臨的難題和挑戰(zhàn)

一是物業(yè)缺乏專業(yè)高素質(zhì)人員的配備，一般的小區(qū)用傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式就可以應(yīng)對(duì)，現(xiàn)代更多的傾向于高檔住宅區(qū)的追求，目前專業(yè)人員明顯不足，能夠在日常雜務(wù)中起到管理作用的人才更是少之又少。在面對(duì)高科技智能運(yùn)用和引入信息技術(shù)的小區(qū)，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，他們嚴(yán)重缺乏相關(guān)操作經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)出現(xiàn)的問題往往“有心無力”。

二是管理人員缺乏專業(yè)素質(zhì)和法律意識(shí)，目前物業(yè)管理是一個(gè)新發(fā)展行業(yè)，管理人員的素質(zhì)良莠不齊，加上管理企業(yè)不愿意花成本去讓物業(yè)人員參加培訓(xùn)，也懈怠于對(duì)內(nèi)部員工職業(yè)道德素質(zhì)的強(qiáng)化，沒有完整規(guī)范化的管理體制，工作內(nèi)容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致于整體管理水平較差，服務(wù)質(zhì)量受人詬病，服務(wù)和被服務(wù)的主體關(guān)系沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實(shí)的。

三是物業(yè)管理中設(shè)施、安全、環(huán)境等問題，管理企業(yè)自接手物業(yè)管理，就該清楚自己的法律義務(wù)和責(zé)任。從不同省份不同地區(qū)都出現(xiàn)過類似與開發(fā)商相關(guān)的法律糾紛。主要現(xiàn)象有：房屋質(zhì)量差，小區(qū)開發(fā)時(shí)與入住后環(huán)境差異大，許多內(nèi)容與宣傳時(shí)候不符合。等房屋出現(xiàn)大面積的漏水、開裂等問題，環(huán)境無法居住，沒有按承諾書按裝設(shè)施等。業(yè)主的問題得不到緩解，就容易把責(zé)任主體強(qiáng)加在物業(yè)身上，各種不滿和情緒上來時(shí)，常見以不繳納物業(yè)費(fèi)為主要表現(xiàn)。還有問題是物業(yè)本身管理工作不合理，更有的物業(yè)公司為謀取利益偷偷設(shè)項(xiàng)多收物業(yè)費(fèi)，為了利益使企業(yè)形象受損。

二、針對(duì)物業(yè)管理出現(xiàn)的問題可采取的對(duì)策

一是引入專業(yè)化和規(guī)范化的管理模式，專業(yè)化是指物業(yè)管理針對(duì)小區(qū)具體問題采取專業(yè)解決方案，減少矛盾和糾紛的發(fā)生。所謂專業(yè)不是單單增加物業(yè)管理成本，配備超員的專業(yè)管理人員，而是在發(fā)揮資源共享上，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用。例如小區(qū)衛(wèi)生可交給清潔公司負(fù)責(zé)，既能減少物業(yè)的工作量，還能專業(yè)化的裝點(diǎn)美化環(huán)境;小區(qū)的安保人員聘用專業(yè)培訓(xùn)公司的職員，他們?cè)谘策壏矫媸苓^專業(yè)訓(xùn)練，提升小區(qū)的安全級(jí)別，提高業(yè)主居住的身心舒適感;小區(qū)的設(shè)施定期請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)修理問題設(shè)備，較大程度的保養(yǎng)，延長設(shè)備使用年限，減少物業(yè)支出。

規(guī)范化是指認(rèn)清服務(wù)主體，增強(qiáng)服務(wù)理念，管理企業(yè)認(rèn)識(shí)自身的不足主動(dòng)引進(jìn)國內(nèi)外已經(jīng)成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，來規(guī)定和完整物業(yè)管理體系。通過調(diào)查業(yè)主所需，更好的提高服務(wù)質(zhì)量。

二是加強(qiáng)政府監(jiān)管制度，物業(yè)管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。獨(dú)立靠企業(yè)運(yùn)行，有時(shí)候確保不了執(zhí)行力度，政府監(jiān)管后，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導(dǎo)管理人員更好的服務(wù)于小區(qū)業(yè)主。